Eng

Balkonger

Borettslaget ble opprinnelig bygget uten innglassede balkonger. Innglassing av balkonger og verandaer er et tiltak som er gjennomført i ettertid etter vedtak i senere styrer. Løsningene som er valgt, følger vanlige tekniske prinsipper for denne typen ettermontering.

Mange innglassede balkonger og verandaer er derfor bevisst konstruert slik at de ikke er helt tette. Dette er ikke en feil, men en del av byggets tekniske løsning. Selv om balkongen er innglasset, regnes den ikke som et innendørs rom. Konstruksjonen skal derfor tåle vær og vind, slippe gjennom noe luft og lede bort fukt og vann.

Luftsirkulasjonen mellom glassfeltene og ytterveggen er nødvendig for å:

hindre kondens og mugg
tørke opp fukt etter regn
forlenge levetiden på materialene

Systemene har åpne fuger, små dreneringshull og kanaler som leder vannet ut.
Dette betyr at en viss grad av luft- og vanngjennomgang er normalt.
Dersom dreneringen blir tettet igjen av løv eller smuss, kan vann hope seg opp og renne inn.

En helt tett veranda ville krevd isolasjon, dampsperre og ventilasjon, og dermed blitt regnet som tilbygg etter Plan- og bygningsloven – med betydelig høyere kostnader og krav.
Kort sagt: “Utett” betyr ikke feil, men en nødvendig egenskap ved konstruksjonen.

Lekkasjer fra fasaden (aluminiumsrammer)

Flere beboere har opplevd at vann trenger inn på verandaene når det regner og vinden blåser fra visse retninger.
Dette skjer når vann presses inn gjennom skjøter og fuger mellom aluminiumsrammer og panelplater.

Årsaker:

Små sprekker eller aldrende tetningsmasse
Vind og slagregn som presser vann inn
Varierende omfang avhengig av værretning og intensitet

Lekkasjer fra plastkanaler til varmepumper

Et annet tilbakevendende problem er lekkasjer fra plastkanalene som tidligere skjulte rør og ledninger til de felles varmepumpene på taket.
Over tid har kanalene blitt sprø og sprukket som følge av sol, UV-stråling og store temperatursvingninger. Dette gjør at regnvann renner inn i kanalene og videre ned til beboernes verandaer. Etter at de felles varmepumpene ble demontert, ble kanalene midlertidig tettet på toppen for å hindre at vann skulle renne ned i dem. Denne løsningen stopper i stor grad vanninntrengingen,

Tidligere tiltak

Styret og vaktmester har over tid forsøkt flere løsninger:

etterjustering av rammer og skjøter
påføring av ekstra silikon og tetningsmasse
rengjøring av dreneringshull
Disse tiltakene har ikke gitt varig effekt, og vann trenger fortsatt inn under enkelte værforhold.

Hva beboere kan gjøre i mellomtiden

For å redusere skadeomfang og ulemper anbefales alle beboere å:

Holde dreneringshull og renner rene – fjern løv, smuss og blokkeringer jevnlig.
Sjekke kanalene under glassvinduene for å forsikre at vannet renner fritt og ikke samler seg.
Ikke dekke til dreneringskanalen som er støpt inn i betonggulvet – den må holdes synlig og lett tilgjengelig for inspeksjon (ikke dekk til med tepper eller fliser).
Ta kontakt med naboen i etasjen over dersom du opplever vann som renner inn, for å finne ut om det kommer ovenfra.
Ta kontakt med naboen i etasjen under dersom du mistenker at vann fra din veranda renner videre nedover.
Tørke opp vann som kommer inn, for å unngå fukt- og muggskader.
Melde fra til styret dersom lekkasjene øker.
Styret ber alle beboere om forståelse for situasjonen.
Dette er et teknisk komplekst problem som krever profesjonell vurdering før permanente tiltak kan iverksettes. Samarbeid og oppfølging fra alle vil bidra til å begrense skadene frem til en varig løsning finnes.

Å engasjere eksternt firma for en helhetlig gjennomgang og varig utbedring.
Dette vil imidlertid kunne medføre betydelige kostnader for borettslaget, ettersom konstruksjonen opprinnelig ble bygget med begrenset tetthet – og dermed er vanskelig å utbedre fullstendig uten omfattende ombygging.

Platting for 1 Etasje på Bakken

Godkjenning av Styret

– Beboere som ønsker å bygge platting må først sende en søknad til styret for godkjenning.

– Platting kan ikke påbeygnnes før skriftlig godkjenning er mottatt.

Eksampel på bygging av platting 1 etg på bakken RetningsLinjer for platting ved leilighet

Flyttbarhet og vedlikehold

– Platting skal være konstruert på en måte som muliggjør enkel flytting eller riving ved behov for reperasjon eller vedlikehold av vegg eller grunnmur.

– kostnader knyttet til riving eller flytting av plattingen dekkes av leilighetseier.

Størrelsesbegrensninger

– Plattingen må ikke overstige bredden på verandaen

– Platting skal stoppe minst en halv meter fra byggnings ytterkant